曾經(jīng)小產(chǎn)權(quán)房在一段時(shí)間內(nèi)風(fēng)靡一時(shí)，因?yàn)槠鋬r(jià)格優(yōu)勢(shì)和優(yōu)惠，至少低于市場(chǎng)價(jià)四分之一的價(jià)格，在市場(chǎng)上活躍了多年。小產(chǎn)權(quán)房盡管火爆，但依舊是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一塊毒瘤 。一直以來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房交易在我國(guó)是明令禁止的，不符合法律規(guī)定也不受法律保護(hù)，即使到現(xiàn)在仍不能合法轉(zhuǎn)為商品房。

  什么是小產(chǎn)權(quán)房？

  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。該類(lèi)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

  小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn)

  1、無(wú)證不全

  如果沒(méi)有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權(quán)房”由于在價(jià)格上深受資金有限制的購(gòu)房者的青睞，但“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，最大的問(wèn)題就是無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。

  2、萬(wàn)一拆遷補(bǔ)償難

  小產(chǎn)權(quán)房，除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主得不到拆遷安置補(bǔ)償卻無(wú)話(huà)可說(shuō)。

  3、質(zhì)量安全無(wú)保證

  一些小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商為賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在質(zhì)量安全隱患。這類(lèi)房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。

  4、遺贈(zèng)容易出問(wèn)題

  小產(chǎn)權(quán)房由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。

  5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或進(jìn)行上市買(mǎi)賣(mài)

  小產(chǎn)權(quán)房由于不能辦產(chǎn)權(quán)，也就意味著這房子在法律上不是屬于你的，所以如果要抵押一般銀行不會(huì)貸款給你，法律也不允許上市買(mǎi)賣(mài)

  已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦

  1、如果已簽了買(mǎi)賣(mài)合同但尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，并且該房屋系在集體土地上建設(shè)且購(gòu)房者非當(dāng)?shù)鼐用瘢�鑒于可能的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，可以請(qǐng)求解除合同并退回已支付的購(gòu)房款這是最直接的方法。

  2、如果購(gòu)買(mǎi)了當(dāng)?shù)鼐用竦霓r(nóng)民房或從他人手上購(gòu)買(mǎi)了有產(chǎn)權(quán)證明的“紅證房”，房款已經(jīng)支付且已經(jīng)入住，但無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)的這種情況就比較麻煩，則要視具體情況而定。

  3、如果已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了集體土地上建造的房屋并取得了當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當(dāng)?shù)貞?hù)口的居民，這種情況一般無(wú)危險(xiǎn)。

  4、如果是在建的集體建設(shè)用地上的商品住宅項(xiàng)目，在委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)之后則應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按照商品住房項(xiàng)目的規(guī)定手續(xù)報(bào)批采取可能的補(bǔ)救措施。

  小產(chǎn)權(quán)房新政

  據(jù)國(guó)土資源部透露，，國(guó)土資源部將同住建部開(kāi)展“小產(chǎn)權(quán)房”清理工作，對(duì)違法線(xiàn)索及時(shí)組織核查，督促依法依規(guī)處理。在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，研究“小產(chǎn)權(quán)房”處置政策。國(guó)土資源部還參加最高人民法院“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題民事、刑事法律問(wèn)題研討會(huì)，協(xié)調(diào)解決違法開(kāi)發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”情節(jié)嚴(yán)重情形入刑問(wèn)題，從司法層面加大打擊力度。據(jù)國(guó)土資源部透露，違法開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房情節(jié)嚴(yán)重或?qū)⑷胄獭?/p>