物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一條 為規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《廣東省實施<中華人民共和國價格法>辦法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳<關于物業(yè)服務收費管理辦法>》等法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費行為 。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第四條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水相適應的原則。

第五條 市價格主管部門會同市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全市物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作。

各縣（市、區(qū)）價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作。

第六條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務收費。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

第七條 物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

業(yè)主大會成立之前的住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權或取得使用權的車位、車庫）物業(yè)服務收費實行政府指導價。別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權或取得使用權的車位、車庫）及其它非住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

第八條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，按照屬地管理原則，梅州市城區(qū)內(nèi)（含梅縣新縣城）由市價格主管部門會同市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門根據(jù)不同類型和服務內(nèi)容制定基準價及浮動幅度。其他（縣、市）由當?shù)貎r格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門制定本地區(qū)的基準價及浮動幅度，并抄送市價格主管部門和市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案。

物業(yè)服務收費政府指導價根據(jù)物業(yè)服務成本、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟發(fā)展狀況等因素制定并適時調(diào)整。制定或調(diào)整物業(yè)服務收費政府指導價應進行成本監(jiān)審。

第九條 前期物業(yè)管理階段實行政府指導價的新建住宅物業(yè)，建設單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務的前期物業(yè)服務收費，由建設單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)銷售前根據(jù)政府指導價范圍制定，并簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，報當?shù)卣�府價格主管部門備案。

負責前期物業(yè)管理服務的物業(yè)服務企業(yè)在建設單位與物業(yè)買受人簽訂買賣合同的同時與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同。

實行政府指導價的新建住宅，前期物業(yè)服務收費確需超過政府指導價水的，應當報當?shù)貎r格主管部門核定。

實行市場調(diào)節(jié)價的住宅（不含別墅）物業(yè)服務收費由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

別墅、其它非住宅前期物業(yè)服務收費由開發(fā)建設單位與其選聘負責前期物業(yè)管理服務的物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)銷售前自主制定，并簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務收費實行酬金制的，酬金比例或酬金數(shù)額由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。

第十條 前期物業(yè)服務合同應載明物業(yè)服務等級內(nèi)容、收費項目、收費標準、計費方式及計費起始時間等，并在物業(yè)銷售前進行公示。

建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同載明的物業(yè)服務內(nèi)容。

建設單位在物業(yè)銷售前應制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，向物業(yè)買受人明示，并予以說明。業(yè)主應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第十一條 實行政府指導價的住宅物業(yè)服務收費，因成本變化等原因需要調(diào)整時，前期物業(yè)服務合同未到期限或沒約定期限的，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主根據(jù)服務成本變化情況在政府指導價范圍內(nèi)協(xié)商確定，并與業(yè)主簽訂物業(yè)服務補充協(xié)議，報當?shù)卣�府價格主管部門核查備案后執(zhí)行。前期物業(yè)服務合同已到期限的，由物業(yè)服務企業(yè)向全體業(yè)主征求意見，經(jīng)專有部分占建筑物總面積85%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)85%以上的業(yè)主同意后，報當?shù)卣�府價格主管部門核查備案。價格主管部門在30個工作日內(nèi)核查征求意見情況，并將核查結(jié)果在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置進行為期15天的公示，公示期滿且業(yè)主對征求意見的真實性無異議后備案正式受理，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主簽訂新的物業(yè)服務合同。

成立業(yè)主大會的住宅物業(yè)服務收費，因成本變化等原因需要調(diào)整時，由業(yè)主大會決定。

第十二條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利

費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養(yǎng)費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護以及園林水池、噴泉、宣傳、裝飾、節(jié)日喜慶等用水用電費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（六）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（七）物業(yè)管理服務所需的正常辦公費用；

（八）管理費分攤；

（九）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（十）經(jīng)業(yè)主共同決定的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改

造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本。

第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的水電費用可按約定的方式向全體業(yè)主合理分攤�？煞謹偟墓灿盟�電需設置獨立計量表，費用單獨列帳，在收取分攤費前及時向業(yè)主公布共用水電分攤的用量、總金額以及各業(yè)主應負擔的金額等。嚴禁把分攤的共用水電費用與業(yè)主自用的水、電費用在政府規(guī)定的水、電費標準上加價混合統(tǒng)收。

設置獨立計量表確實有困難的老住宅小區(qū)，經(jīng)測算共用水電費總額后，按約定方式向業(yè)主合理分攤。

第十四條 物業(yè)服務收費根據(jù)法定產(chǎn)權建筑面積按月計收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，按商品房買賣合同約定的建筑面積計收。業(yè)主住宅附屬地面花園沒有計入房屋建筑面積的，則不應收取物業(yè)服務費。如果物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主提供物業(yè)服務合同約定以外的花園綠化等服務項目的，其服務報酬由雙方協(xié)商確定。

業(yè)主自有產(chǎn)權的車位、車庫按產(chǎn)權面積收取物業(yè)服務費，其它取得使用權的車位、車庫物業(yè)服務費按車位計收。

第十五條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定，按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)應當依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費用。

第十六條 物業(yè)服務收費實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主委員會可以聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出異議時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。

第十七條 物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。

第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線數(shù)字電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費或水電周轉(zhuǎn)金。

第十九條 業(yè)主對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修時，物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員收取裝修保證押金。裝修未對共用部位、共用設施設備造成損壞或自行修復了損壞的共用部位、共用設施設備，并經(jīng)雙方驗收合格后，物業(yè)服務企業(yè)應及時全額退還裝修保證押金。

業(yè)主裝修產(chǎn)生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物業(yè)服務企業(yè)安排清理。委托物業(yè)服務企業(yè)安排清理的，清運垃圾所產(chǎn)生的費用由業(yè)主承擔。

對裝修人員出入實行持證管理的，證件押金收取標準可按制作成本收取。

第二十條 物業(yè)小區(qū)實行出入證管理的，應當為業(yè)主免費提供每戶不少于4張、汽車每輛不少于1張的出入證（含IC卡）。業(yè)主要求增補出入證（含IC卡）的，可按制作成本合理收取工本費。

第二十一條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，并主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停放保管服務收費按市（縣、市）制定的機動車停放保管服務收費管理有關規(guī)定執(zhí)行。已收取機動車停放保管服務費的，不得重復收取車位、車庫物業(yè)服務費。

第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務報酬由雙方協(xié)商確定。

第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)應按規(guī)定實行明碼標價，將服務等級內(nèi)容、服務標準、價格誠信承諾以及收費項目、收費標準、收費依據(jù)、價格投訴調(diào)處程序、服務咨詢電話和12358價格舉報投訴電話等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進行公示，自覺按受有關管理部門的檢查和業(yè)主監(jiān)督。明碼標價方式由屬地管理價格主管部門負責監(jiān)制。

第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律、法規(guī)和政策，建立健全內(nèi)部價格管理制度，配備物價員，加強價格自律，自覺規(guī)范價格行為，不斷改善管理服務。嚴格履行物業(yè)服務合同約定的義務，為業(yè)主提供更好的服務。

第二十七條 對物業(yè)服務收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)商調(diào)解。

第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處：

（一）未經(jīng)當?shù)卣�府價格主管部門核定，超過政府指導價標準收費的；

（二）擅自設立強制性收費項目的；

（三）不按規(guī)定實行明碼標價的；

（四）不按規(guī)定備案的；

（五）不執(zhí)行本辦法第十一條、十二條、十三條規(guī)定擅自提高物業(yè)服務費標準、擴大有關費用分攤范圍或提高分攤標準的;

（六）其他違反價格法律、法規(guī)、規(guī)定的。