隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。原來(lái)的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。那么2018年雙鴨山物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則是什么？高考升學(xué)網(wǎng)整理了以下相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)您有所幫助！

第一章　總 　則

第一條　為了規(guī)范我市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。

第三條 業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理，也可以采取自助管理方式自行對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。

第四條　市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

街道辦事處指導(dǎo)社區(qū)負(fù)責(zé)協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五條 物業(yè)管理協(xié)會(huì)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的自律組織，負(fù)責(zé)制訂物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為規(guī)范，組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部的爭(zhēng)議，辦理房產(chǎn)行政主管部門(mén)委托的其他事項(xiàng)。

第二章 業(yè)主、業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第六條　業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主按照比例推選的代表組成，業(yè)主代表一般不少于三十人，每幢樓至少有一名業(yè)主代表。

第七條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主（代表）大會(huì)：

（一）已交付使用物業(yè)的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，或者達(dá)到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超過(guò)一年的；

（二）同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)，已交付使用物業(yè)的建筑面積未達(dá)到百分之三十，但交付使用已超過(guò)兩年的。

第八條 業(yè)主（代表）大會(huì)由業(yè)主負(fù)責(zé)籌備。首次業(yè)主（代表）大會(huì)的籌備工作在房產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，由物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組。

第九條 業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十五名的單數(shù)。分期開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)達(dá)到成立業(yè)主（代表）大會(huì)條件時(shí)，一般選舉五名業(yè)主委員會(huì)委員，以后各期交付使用的，按照大會(huì)議事規(guī)則增選委員，直至本屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿重新選舉。

業(yè)主委員會(huì)的任期由業(yè)主（代表）大會(huì)決定，一般為三年。

業(yè)主委員會(huì)委員辭職，應(yīng)當(dāng)提前兩個(gè)月向業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議提出書(shū)面辭呈。

業(yè)主委員會(huì)委員變動(dòng)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向市房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案：

（一）業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書(shū)；

（二）業(yè)主委員會(huì)委員名單；

（三）大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;

（四）首次業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議記錄；

（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)以上報(bào)送材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

第十一條 房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理備案申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，完成備案并且抄送物業(yè)所在地街道辦事處。業(yè)主委員會(huì)從選舉產(chǎn)生之日為成立日期。

業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面報(bào)告市房產(chǎn)行政主管部門(mén)。

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以建立由街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)、物業(yè)管理部門(mén)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處負(fù)責(zé)召集和主持，協(xié)助相關(guān)部門(mén)處理小區(qū)重大事宜。

第三章 物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)服務(wù)用房

第十三條 物業(yè)管理區(qū)域由所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同規(guī)劃部門(mén)按照下列規(guī)定劃分：

（一）新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，擁有共同配套設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

（二）新建住宅區(qū)由城市道路、圍墻或者其他明顯標(biāo)識(shí)分割成多個(gè)自然小區(qū)，并且配套設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房等獨(dú)立配置的，可以確定為多個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域;

（三）新建住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與該住宅區(qū)確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

（四）已建成并相毗連的住宅區(qū)，經(jīng)各自區(qū)域三分之二以上業(yè)主同意，可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭(zhēng)議的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)在聽(tīng)取相關(guān)業(yè)主和所在地街道辦事處的意見(jiàn)后,會(huì)同城市規(guī)劃行政管理部門(mén)確定。

第十四條 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的獨(dú)用成套非居住房屋，應(yīng)安排在住宅區(qū)中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附。未配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，具備水、電使用功能。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、車庫(kù)（棚）、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足二點(diǎn)二米的房屋不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積。

第十五條　物業(yè)服務(wù)用房由全體業(yè)主共有。建設(shè)單位在向房產(chǎn)行政主管部門(mén)申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào);在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)先行辦理物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬登記。

物業(yè)服務(wù)用房面積不計(jì)入分?jǐn)偣�用建筑面積。

物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押。

第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)

第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房和共用部位、場(chǎng)地以及共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、場(chǎng)地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；

（四）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，拒不退出或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)財(cái)物、資料；

（五）擅自退出物業(yè)管理區(qū)域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的；

（六）擅自停水停電；

（七）其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的情形。

第十七條 住宅建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制。在住宅建設(shè)項(xiàng)目施工前，到房產(chǎn)部門(mén)辦理前期物業(yè)管理招投標(biāo)告知，在預(yù)售前辦理完招投標(biāo)并確定中標(biāo)物業(yè)企業(yè)，簽訂前期委托合同，到房產(chǎn)部門(mén)辦理備案。前期物業(yè)合同期滿后業(yè)主委員會(huì)仍未成立的，由建設(shè)單位繼續(xù)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主（代表）大會(huì)召開(kāi)并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同到期的三個(gè)月前，根據(jù)業(yè)主（代表）大會(huì)的決定，將續(xù)聘或者新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況，書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同到期的三個(gè)月前書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)報(bào)告物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會(huì)、街道辦事處和房產(chǎn)行政主管部門(mén)。

物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主（代表）大會(huì)沒(méi)有作出變更決定的，原合同延續(xù)至新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日。

第十九條 物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì)同意，提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同解除之日起七日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

因物業(yè)服務(wù)合同糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求退出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)、街道辦事處和房產(chǎn)行政主管部門(mén)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、合理和質(zhì)價(jià)相符的原則。

前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照招投標(biāo)確定的標(biāo)準(zhǔn)收取。

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主、非業(yè)主使用人同意，不得預(yù)收超過(guò)六個(gè)月期限的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得收取一年以上押金、保證金等費(fèi)用。

第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)共用場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備單獨(dú)配置水、電等計(jì)量器具。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備消耗的水、電數(shù)量及其金額，按照實(shí)際支出和約定的收費(fèi)方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)偂５�物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)施運(yùn)行費(fèi)及公共照明、公共用水等納入代收代交費(fèi)用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列帳，合理、公開(kāi)分?jǐn)�。具體分?jǐn)傓k法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第二十二條 利用物業(yè)共用部位、公共場(chǎng)地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主（代表）大會(huì)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益歸全體業(yè)主所有，其中百分之三十用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，百分之七十納入專項(xiàng)維修資金。但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

共用設(shè)施、設(shè)備報(bào)廢后的收益，應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者抵充物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以按照業(yè)主（代表）大會(huì)的決定使用。

第五章 物業(yè)的移交和接管

第二十三條 受建設(shè)單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位除移交物業(yè)服務(wù)用房外還應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列材料：

（一）規(guī)劃、竣工總面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（四）業(yè)主名冊(cè)；

（五）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將上述材料和物業(yè)服務(wù)用房移交給業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)的同時(shí)，以及業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，將其使用、保管的所有文書(shū)、財(cái)物、印章移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。

對(duì)不按時(shí)移交的，街道辦事處和所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促其移交。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)更替的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)完整移交有關(guān)物業(yè)、財(cái)物和檔案資料，配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。

第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）將車庫(kù)用于居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；

（二）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，私搭亂建；

（三）侵占綠地、毀壞綠化；

（四）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物，堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng)；

（五）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)，無(wú)序停放車輛；

（六）在建筑物、構(gòu)筑物或者樹(shù)木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；

（七）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；

（八）違反法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（九）法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反前款規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并督促改正。拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門(mén)。

第二十七條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定交清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約的內(nèi)容告知受讓人或者承租人，并自轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將房屋轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

承租人應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約。

第二十八條 房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：

（一）業(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維修；毗連部位，由相鄰業(yè)主共同維修。

（二）單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照其在該幢房屋擁有的房屋產(chǎn)權(quán)面積比例承擔(dān)。

（三）住宅區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由全體業(yè)主按照擁有的房屋產(chǎn)權(quán)面積的比例承擔(dān)。

屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。

第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

業(yè)主、業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)其負(fù)有維護(hù)責(zé)任的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約以及住宅養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，定期維修養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)出現(xiàn)安全隱患、危及公共利益以及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)；責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意或者按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第三十條 依照法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)當(dāng)緊急維修但相關(guān)業(yè)主不能及時(shí)統(tǒng)一意見(jiàn)的，市房產(chǎn)主管部門(mén)和行政執(zhí)法部門(mén)、街道辦事處、社區(qū)，應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)責(zé)任人限期維修，也可以采取應(yīng)急處置措施組織維修或者救助。

第三十一條 市房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同等示范文本，提供給物業(yè)管理相關(guān)各方作規(guī)范。

第三十二條　本辦法自發(fā)布之日起三十日后施行。

第三十三條 由市政府法制辦會(huì)同房產(chǎn)管理局等有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。